汇融财通股票配资平台www.fanyaoxing.cn 孙宏斌:今年是行业洗盘年,远超过任何一轮机会

时间:2020-03-28 02:05来源:股票配资平台www.010100000.cn 点击:

原标题:孙宏斌:今年是行业洗盘年,远超过任何一轮机会

富途资讯3月27日消息,融创中国公布了2019年全年业绩,公司实现合同销售金额5562.1亿元,同比增加20.7%;收入约1693.2亿元,同比增长35.7%;毛利414.1亿元,同比增长33%;归属股东净利润260.3亿元,同比增长57.1%,现金余额1257.3亿元,公司资产总额9606.49亿元,同比增长34%。借贷总额3222亿元,资产负债率88%,较2018年下降了两个百分点。

从收入类型来看,住宅销售仍然是融创的收入来源核心,全年收入1594.7亿元,占比94.2%;文旅城建设及运营收入28.5亿元,占比1.7%;物业管理收入及其他收入70亿元,占比4.1%。

土地储备方面,截至2019年底,融创中国的总土地储备约2.34亿平方米,权益土地储备面积约1.5亿平方米。

收并购仍是融创获取土地的主要方式。在融创的土地储备中,超过60%都是通过收并购获得的。

在融创中国的线上业绩会中,融创中国董事长孙宏斌表示,「今年的并购机会肯定比往年大很多,我们内部把它定义成洗盘年,远远超过任何一轮机会。」但孙宏斌同时认为,虽然并购的机会大很多,但是可并购的优质标的不是很多。

「现在出现困难的公司,一类是因为这几年存量时候拿的地太贵了,公司的流动性压力特别大,但又没有价值,就不是一个好的标的。第二类的是公司持有的资产太重,还有就是布局的三四线城市太多。」

孙宏斌强调,融创会非常认真、非常谨慎的看并购项目,并称在今年疫情之后有去调研过几个项目,但基本都是放弃的。

业绩会上,孙宏斌表示要卖掉一些持有的资产,比如酒店、商业甚至一些乐园。

业绩会问答简录

1、不错的业绩,践行了战略优势和财务表现。业绩期疫情的影响,融创是否有一些新的思考?是否有弯道超车的机会,利用销售和拿地的优势?怎么看待现在的市场?

我们一直在分析判断,疫情和宏观对经济的影响,疫情在中国的控制,及经济的恢复,比预期的好,复工接近100%,湖北武汉的办公室这两天都开放了,60-70%的员工到位了,下周可以达到全员办公了。4月底武汉接近全员复工。

中央对严控疫情和恢复经济两条主线都做得很好,目前发展的超过预想,全球比预期的严重,对经济的影响也很大,但欧美国际这块过于悲观了,其实美国的调整和纠错能力很强的,川普一直在变化,他的话给选民的,美国的两党在危机中团结起来了,美国在4.3-4.10达到顶峰,检测和发布会都很及时。中国比预期的好,境外虽然比预期差,但不用那么悲观。

美联储反应很快速,美国的2万亿也是史无前例的,09年8000亿还是争论和反对很激烈,现在2万亿几天就通过了,全球放水已经是现实了。中国的货币和财政政策也会宽松的。

全球经济和中国经济,对大家来说要关注脱钩的风险,美国制造业回归可能会更容易,产业链的重塑的风险,是需要特别注意的。

对地产行业的看法:

大涨大跌没有

中国的房地产行业经过一轮轮调控,特别是2016年开始的3年多的调控,我们的判断是中国的房地产行业的风险是不大的,现在的基调并没有变,「房住不炒,钱不能太多进房地产」,一城一策是防涨,但主要是防跌的。所以房价大涨大跌都是没有的。

分化

这个行业一二线和三四线的比较,14-15年去库存是不对的,一二线16年库存已经不多了,限价后风险很小,三四线是在去库存的时候涨了很多价的,所以如果市场压力大,三四线波动会很大。这个行业的分化和不平衡,城市差异很大,有些没有风险,有些风险很大。

企业也在分化,有些企业日子难过,有些日子挺好过。一二线风险在于地买贵了,三四线风险在于波动大。目前的一季度地价还是非常坚挺的,供应量减少是原因,都是热点城市在供地。

疫情对进出口和服务业影响很大

对地产行业来说,3月份没买的,4-5月可以再买,需求还在,对需求端的影响没有那么大,对供应端影响延长了2个月,后期能赶回来1个月。疫情对于改善型低密度的住宅是利好,对度假型产品也是利好,武汉好几个朋友要求去海南买房。房地产不受海外影响。

在经济稳定过程中,房地产还是会起到很大的作用。但全球经济下行,肯定会影响房产购买的能力,但货币宽松和刺激政策,会对冲买房的购买力。

去年的逻辑是地产不能在短期刺激经济的手段,综合竞合力,稳健发展的企业有优势。

今年的逻辑是在恢复经济过程中,房住不吵,但一城一策或者银行的相对宽松的政策,对房地产就足够了。最终,综合竞争力,稳健的企业依然会有优势。危机就是有危有机,融创有三个优势:

第一大点是拿地和土储。首先是土储优势,存量大质量高,不需要2-4月份抢地,可以从容选择时间和地点。其次是并购能力,在疫情之后,很多企业分化了,会有更多的并购机会,春节后有很多并购请求,目前还不是最好的机会,都是16-17年拿地贵的企业,账难算。再次是产业地产。文旅文化康养会展,有很大的优势。 第二大点是产品优势,产品里排第一,实至名归。改善型需求是最大的需求。但还没有做出溢价,因为限价,所以有点吃亏,但还是要做好产品,将来做出优势,未来在利润端能够体现。 第三大点是管理优势。很多地产企业都在往下授权,规模太大了,坐在总部里无法管理和控制,只能授权;融创是从8个区域,目前调整到7个区域(58个城市公司) 3个专业公司,区域一直有很大的权力,因为他稳定,能力很强,我们也很信任各大区域,这种信任需要很久才能培养出来。融创是一个授权最充分的公司,老孙我在里面是权力最小的。

融创的应对,今年第一希望能够保持融资总量,调结构降成本,融资成本希望能够降低1-2个点,销售额增加,现金流增加,权益增加,负债率自然降低。

第二是处置持有资产,文旅或者项目的商业的持有资产,能够承受,是合理的,重庆深圳的在推进,在郑州的文旅已经开工了,所以还在增加新项目,保持量,所以就需要增加一些新东西,再处置一些旧有的资产。目前已经卖掉了一个酒店。今年也是个好机会,流动性好,利于处置。

第三个是谨慎拿地,该拿要拿的坚决,不该拿就坚决不拿,目前土地市场价格偏高,各个城市供地压力应该还是比较大的,会有机会。

2、负债率持续降低,2019年负债率略高于2018年,这块能否明确讲一下2020、2021的下降计划?2020年现金流的安排?

负债率长期会稳健下降,不会改变这个趋势。阶段性波动,未来2-3年,不会改变方向。指标:更关注资产结构和资产质量和土地质量。未来几年更聚焦主业发展,地产 是协同主业的发展:

持有物业会严控投资的量,未来会持续调整持有物业的结构,会有计划的控制持有的量,会增加一些优质项目。发展端更聚焦关注土地质量,会严格控制符合土地标准,土储和供货都很充沛。

3、中国的货币政策偏松,从地产端来说信贷会继续限制吗?按揭端和企业端的开发贷会放松吗?如何把融资成本降下来?

中国对于地产行业大的控制基调没有改变,既不放松也不收严,但执行层面,肯定比前两年有所缓和,我们降成本调结构,把银行的开发贷低息融资加大比例是主要的方法,按揭端是明显的放松了,按揭额度和放款速度已经比去年有了大的改善,一定是贯彻到全年的。

国家控制的底线是不能出现金融风险,地产占比30%,上下游50%,地产风险就是金融风险,所以国家的底线在这里。11万亿银行贷款,12万亿信托,2万亿境内债,1万亿境外债,所以开发商手上钱很多了,信托不能超过19年年底的规模,很多信托的钱是放不出去的,问题是必须放给放心的企业。

4、今年盘活资产方面,物业文旅大健康会分拆吗?

文旅服务集团的分拆,要不要上市,我们肯定希望,但这个是长远的事情,分拆不解决问题。处置主要是卖掉一些持有资产,酒店、商业,甚至部分的乐园。

主要的物业是文旅城,一二线的酒店和商业不是很难处置,主要是卖掉资产,交易对象不是投资基金,对某些交易对象来说,重置成本难以覆盖,可以成本价卖给他,他去培养2-3年。新的产业会积累,希望持有总量在一个设定的量上,所以处置部分旧的。

5、疫情对文旅的影响,合家欢体验性文旅在方向上会调整吗?

文旅是长期方向,消费升级,一方面是文旅,一方面也销售,不会因为疫情,大家就不出去玩了,现在公园周末都进不去了,等疫情好了,大家还是得出去玩。文旅在疫情后会反弹,这个行业是没有任何问题的,这个行业是供给侧的问题,需求远远没有满足。

坚定看好这个行业,已经开业的文旅城都得限制人流。去年28亿收入,在盘子里影响很小,还在培育中。长远坚定看好,文旅供给侧严重缺乏。

6、2020年并购机会会有什么区别,怎么平衡降杠杆和并购?

今年的并购肯定比往年要大很多,今年是「洗牌年」,去年已经看了很多,但今年并购的机会不是特别好,因为标的的质量不是特别好,如果拿地特别早,有贵有便宜,可以权衡,但如果是流动性压力大,但是地都太贵了,或者三四线布局太多,质量不好,就算不过账。

另外是持有太重了,有机会并购轻的,不会去拿重的。环球会展项目的并购就是没有任何纠结,但其他项目就很纠结,账不好算,我们会谨慎去看,去挑。

7、竞争对手物业分拆,效果很好,融创有没有计划?分拆的方式是什么?

物业文旅从长期来说,内部是独立的业务,长远有资本化方向,时间表现在说不了,我们也没有那么急,物业服务方面我们有强优势,和主业同步,服务能力和品牌都大幅度提升。协议加在管3.5亿平米,随着主业的输入,外拓能力加强,从竞争力到成长性都不错。

8、分红比例别的都下降了,我们维持了去年的分红比例,我们的长期分红比例会提高到35%以上吗?

分红比例保持稳定的大的方向,但绝对值逐年提升。

9、管理能力可以做到1万亿空间,这是长期目标吗?

销售这部分,没有要怎么着,肯定会稳步增长,目前管理是以利润为核心的管理,到了这个规模,利润就成了第一目标,对于销售额增加是没有目标的。卖了5500亿,土储增加了1.2-1.3万亿,销售肯定要增加,但管理中心是管理利润为核心。今年不想提销售目标,超过6000亿肯定的,以利润以安全以调结构为管理主线。

10、今年合约销售的目标多少?

今年可售货值8200亿,根据疫情已经调整了,今年销售目标6000亿 ,一季度受疫情影响较大,二季度三季度争取回补,3月份这几周回升速度很快,布局和产品优势显得更突出。

11、未来几年的销售计划,会对排名会有想法吗?

前五名就挺理想的,保持前五名很舒服,销售排名没有意义,希望在利润和市值上有个好的排名,但销售排名往后也不乐意。

12、现在已售未结的规模,并表毛利率25%,调整后毛利率是多少,已售未结的毛利率是多少?

调整后毛利率29%,锁定部分的是20-25%之间,调整之后在25%的水平。

13、未来较长时间以利润为导向,销售利润率在目前的背景下,能够维持或者提高?手段是什么?

影响利润的东西很多,融资成本降低是有空间的,销售费用偏高,也是有空间的,管理费用也偏高,这个行业2020-2021年的利润压力都比较大,因为2017年金融去杠杆,2018年房价限价后,很多公司买了贵地,所以这两年的利润压力会比较大。竣工会影响2个月,所以会对结算有影响。

14、处置存量资产,对于股权处置,包括金科投资,有没有计划?

股权处置会跟资产处置一样的,我们都有计划有要求,都涉及到上市公司等其他东西,到时候就看公告吧

编辑/Edward

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